전세 보증금 반환 보증은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 안전장치입니다. HUG, HF, SGI 3대 기관에서 운영하며, 수도권 7억원·지방 5억원 한도, 연 0.04%~0.211% 보증료율이 적용돼요. 공시가격의 126% 룰과 선순위 채권 조건을 반드시 확인해야 하고, 계약기간 절반 이전에 신청해야 합니다.
처음 전세 보증금 반환 보증을 알아봤을 때, 어느 기관을 선택해야 할지 막막했던 기억이 있어요. HUG, HF, SGI가 뭐가 다른지, 보증료는 얼마나 드는지, 어떤 조건을 충족해야 하는지 하나하나 찾아보며 정리했던 자료가 지금까지도 유용하게 쓰이고 있답니다. 전세 사기 피해가 늘어나면서 전세보증보험 가입은 이제 선택이 아닌 필수가 되었거든요. 이 글에서는 2026년 기준으로 3대 기관별 보증료율, 가입 조건, 신청 방법, 거절 사유까지 실전에서 바로 활용 가능한 정보를 모두 정리해드릴게요.
전세 보증금 반환 보증이란? HUG·HF·SGI 3대 기관 한눈에 비교
전세 보증금 반환 보증은 임차인이 전세 계약 종료 후 임대인으로부터 보증금을 받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 3곳에서 운영하며, 각 기관마다 보증료율과 조건이 조금씩 다릅니다.
HUG·HF·SGI 무엇이 다를까요?
가장 많은 분들이 선택하는 곳은 HUG(주택도시보증공사)예요. 가입자 수가 가장 많고, 조건도 비교적 명확하게 공개돼 있어요. 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하 전세가 대상이에요. 보증료는 주택 유형과 부채비율에 따라 다르지만, 2025년 기준 연 0.097%에서 0.211% 사이로 책정됩니다. HF(한국주택금융공사)는 보증료가 상대적으로 저렴한 편이에요. 연 0.04%에서 0.18% 수준이며, 우대가구에 해당하면 0.02% 추가 인하도 가능합니다. 다만 HF 전세대출 이용자나 특정 조건을 만족해야 가입할 수 있어요. SGI서울보증은 고가 전세나 다른 기관에서 한도 초과된 경우 대안으로 활용되는 경우가 많답니다.
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 보증료율 | 연 0.097%~0.211% | 연 0.04%~0.18% | 중간 수준 |
| 보증한도 | 수도권 7억 / 지방 5억 | 수도권 7억 / 지방 5억 | 일반 10억 |
| 우대 혜택 | 부채비율 70% 이하 우대 | 우대가구 0.02% 추가 인하 | 아파트 제한 없음 |
| 가입 대상 | 일반 임차인 | HF 전세대출 이용자 중심 | 고가 전세, 한도 초과자 |
HF는 보증료가 가장 저렴하지만, 전세대출을 HF에서 받은 경우에만 유리해요. 일반 임차인이라면 HUG가 조건이 명확하고 안정적이랍니다. 고가 전세라면 SGI도 고려해보세요.
기관별 신청 채널 비교
HUG는 안심전세 앱과 웹사이트(www.khug.or.kr)를 통해 온라인 신청이 가능해요. HF도 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 비대면 신청을 지원하고 있습니다. SGI는 대면 또는 유선 신청이 원칙이며, 가까운 지점을 방문하거나 콜센터(1670-7000)로 문의해야 합니다.
| 보증기관 | 온라인 신청 | 대면 신청 | 문의처 |
|---|---|---|---|
| HUG | 안심전세 앱, 웹사이트 | 전국 지사 | 1566-9009 |
| HF | 홈페이지 | 영업점 | 1688-8114 |
| SGI | 불가 | 지점 방문 필수 | 1670-7000 |
전세 보증금 반환 보증 가입 조건 — 공시가격 126% 룰과 선순위채권
전세보증보험에 가입하려면 가장 중요한 조건이 바로 ‘126% 룰’이에요. 이른바 공시가격 × 140%(적용비율) × 90%(담보인정비율) = 공시가격의 126%가 최대 보증한도가 됩니다.
126% 룰 계산 방법
예를 들어 공시가격이 4억 원인 아파트라면, 4억 × 1.4 × 0.9 = 5억400만 원까지 보증 가입이 가능해요. 만약 전세금이 5억5천만 원이라면 5억400만 원을 초과하므로 가입이 거절될 수 있습니다. 이 룰은 HUG 기준이며, HF도 유사한 기준을 적용하고 있어요. 주택도시보증공사 발표 자료에 따르면, 현재 HUG 전세보증은 공동주택 공시가격의 140%에 해당하는 금액에 담보인정비율 90%를 곱해 가입 한도액을 설정하는 구조입니다.
| 공시가격 | 적용비율 | 담보인정비율 | 최대 보증한도 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 140% | 90% | 3억7,800만 원 |
| 4억 원 | 140% | 90% | 5억400만 원 |
| 5억 원 | 140% | 90% | 6억3,000만 원 |
| 6억 원 | 140% | 90% | 7억5,600만 원 |
선순위 채권이란 무엇인가요?
선순위 채권은 전세보증금보다 먼저 변제받을 권리를 가진 채권을 말해요. 근저당권, 전세권, 임차권등기 등이 해당됩니다. 공동주택이나 오피스텔의 경우 선순위 근저당 설정액이 주택가액(주택가격의 90%)의 60% 이하여야 하고, 단독·다가구 주택은 선순위채권총액(선순위 근저당 설정액 + 선순위 임대차 보증금)이 주택가액의 80% 이하여야 합니다. 만약 선순위 채권이 과도하게 설정돼 있다면, 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어요.
전세 계약 전 반드시 등기부등본을 떼서 근저당권 설정액을 확인하세요. 주택가액 대비 선순위 채권이 과다하면 보증 가입이 불가능하며, 전세 사기 위험도 높아집니다.
기타 필수 조건 체크리스트
- 전세계약 기간 1년 이상
- 계약기간의 절반이 지나기 전 신청
- 전입신고 + 확정일자 필수
- 공인중개사를 통한 계약
- 등기부등본상 권리침해(압류 등) 없어야 함
- 임차인과 임대인 모두 대한민국 국민 또는 법인
전세 보증금 반환 보증 보증료는 얼마? 기관별 보증료율 비교
전세 보증금 반환 보증 보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 달라집니다. 2025년부터는 보증료율 구간이 더 세분화돼서 약 0.097%에서 0.211% 사이 구간으로 적용되고 있고, 주택 유형, 보증금액, 부채비율을 종합적으로 고려해요.
HUG 보증료율 세부 기준
HUG는 부채비율 70% 이하일 때 우대 보증료율이 적용됩니다. 보증금액 1억원 이하 아파트는 연 0.097%, 아파트 외는 연 0.111%예요. 1억원에서 2억원 사이 아파트는 연 0.102%, 아파트 외는 연 0.117%가 적용됩니다. 보증료 계산식은 보증금액 × 보증료율 × 기간/365로 산정돼요.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% |
| 1억원 이하 | 아파트 외 | 연 0.111% |
| 1억~2억원 | 아파트 | 연 0.102% |
| 1억~2억원 | 아파트 외 | 연 0.117% |
HF 보증료율 — 가장 저렴한 대안
HF는 보증료율이 연 0.04%에서 0.18% 수준으로, 3대 기관 중 가장 저렴해요. 특히 우대가구에 해당하면 0.02% 추가 인하가 적용되어 실질적으로 연 0.02%까지도 가능합니다. 다만 HF 전세대출을 이용하는 경우에만 혜택이 극대화되므로, 일반 임차인은 접근이 제한적일 수 있어요.
전세금 2억 원, 계약기간 2년, HF 우대가구 기준으로 계산하면 연 0.04% 적용 시 보증료는 약 16만 원입니다. HUG 기준 0.102%라면 약 40만8천 원이니, 약 24만 원 차이가 나요.
SGI 보증료율 — 고가 전세 대안
SGI서울보증은 일반적으로 10억 원까지 보증이 가능하며, 아파트 제한도 없어요. 보증료율은 HUG와 HF 중간 수준이며, 고가 전세나 타 기관 한도 초과 시 유용한 선택지입니다. 다만 온라인 신청이 불가하고 지점 방문이 필수라는 점이 번거로울 수 있어요.
📊 전세 보증 금액 한도 상세 가이드 보기 수도권·비수도권 한도 및 목적물별 보증한도 계산법전세 보증 금액 한도 — 수도권 7억·비수도권 5억 기준
전세 보증 금액 한도는 지역과 목적물에 따라 다릅니다. HUG와 HF 모두 수도권은 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하를 기준으로 하고 있어요.
지역별 보증한도 기준
수도권은 서울, 인천, 경기도를 포함하며, 7억 원 이하 전세가 보증 대상입니다. 비수도권(지방)은 5억 원 이하로 한도가 낮아요. 다만 SGI는 일반 기준 10억 원까지 가능하므로, 고가 전세의 경우 SGI를 고려할 수 있습니다.
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 수도권 | 7억 원 이하 | 7억 원 이하 | 10억 원 이하 |
| 비수도권 | 5억 원 이하 | 5억 원 이하 | 10억 원 이하 |
| 아파트 제한 | 없음 | 없음 | 없음 |
목적물별 보증한도 산정 방식
목적물별 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) – 선순위채권 총액으로 계산됩니다. 예를 들어 주택가격이 5억 원이고 담보인정비율 90%를 적용하면 4억5천만 원이 기준이 되고, 여기서 선순위 근저당 1억 원이 설정돼 있다면 실제 보증한도는 3억5천만 원이 됩니다.
HUG나 HF에서 한도 초과로 거절되면 SGI를 알아보세요. SGI는 일반 10억 원까지 가능하며, 아파트 제한도 없어 고가 전세나 비아파트 전세에 유리합니다.
2026년 한도 변경 가능성
2026년 현재까지는 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 기준이 유지되고 있습니다. 다만 정부 정책 변화에 따라 한도가 조정될 수 있으므로, 계약 전 HUG 또는 HF 공식 홈페이지에서 최신 기준을 확인하는 것이 안전해요.
전세 보증금 반환 보증 신청 방법과 기한 — 안심전세App·서류
전세 보증금 반환 보증 신청은 전세계약 기간 중 절반이 지나기 전에 해야 합니다. 계약기간이 2년이라면 1년 이내, 1년 계약이라면 6개월 이내에 신청해야 해요.
HUG 안심전세 앱 신청 절차
HUG는 안심전세 앱을 통해 온라인 신청이 가능합니다. 앱 다운로드 후 회원가입, 임차인 정보 입력, 임대차 계약서 업로드, 보증료 결제 순서로 진행돼요. 전입신고와 확정일자를 먼저 받은 후 신청해야 하며, 공인중개사를 통한 계약이어야 합니다. 신청 후 보통 3~5일 이내에 승인 여부가 통보됩니다.
| 단계 | 내용 | 소요 시간 |
|---|---|---|
| 1단계 | 안심전세 앱 다운로드 및 회원가입 | 5분 |
| 2단계 | 임차인·임대인 정보 입력 | 10분 |
| 3단계 | 임대차 계약서, 등기부등본 업로드 | 10분 |
| 4단계 | 보증료 결제 | 5분 |
| 5단계 | 승인 대기 (HUG 심사) | 3~5일 |
필수 제출 서류 체크리스트
- 임대차 계약서 사본
- 등기부등본 (발급일 1개월 이내)
- 주민등록등본 (전입신고 확인용)
- 확정일자 부여 확인서
- 신분증 사본
- 보증료 납부 증빙 (자동 결제 시 생략 가능)
HF 및 SGI 신청 방법
HF는 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 비대면 신청이 가능해요. 다만 HF 전세대출을 이용하는 경우가 아니라면 조건이 까다로울 수 있습니다. SGI는 온라인 신청이 불가하며, 가까운 SGI서울보증 지점을 방문하거나 콜센터(1670-7000)로 문의해야 합니다.
전입신고와 확정일자를 받은 직후 바로 신청하는 것이 가장 안전해요. 계약기간 절반이 지나면 신청이 불가하므로, 이사 후 최대한 빨리 신청하세요.
전세 보증 보험 못 받는 경우 — 대표 거절 사유 4가지
전세보증보험 가입이 거절되는 경우는 크게 4가지로 나눌 수 있어요. 선순위 채권 과다, 전세가율 초과, 불법 건축물, 임대인 신용불량 등이 대표적입니다.
선순위 채권 과다 — 근저당 설정액 확인
주택에 설정된 근저당권이나 임차권 등 선순위 채권이 과도하면 보증 가입이 거절됩니다. 공동주택 기준 주택가액(주택가격의 90%)의 60% 이하, 단독·다가구는 80% 이하여야 해요. 예를 들어 주택가격 5억 원이면 주택가액은 4억5천만 원이고, 공동주택 기준 60%인 2억7천만 원까지만 선순위 근저당이 가능합니다. 이를 초과하면 가입이 거절돼요.
전세가율 초과 — 126% 룰 위반
전세가율은 집값 대비 전세금 비율인데, 이 수치가 너무 높으면 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있어요. 특히 HUG 기준은 꽤 까다로운 편이라 기준 시세 대비 전세금 비율이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 어렵습니다. 집값이 하락하여 전세가율이 높아지는 경우도 마찬가지예요.
| 거절 사유 | 세부 기준 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 선순위 채권 과다 | 공동주택 60%, 단독 80% 초과 | 등기부등본 사전 확인 |
| 전세가율 초과 | 공시가 126% 초과 | 전세금 하향 조정 협의 |
| 불법 건축물 | 무허가, 위반 건축물 | 적법 건축물로 변경 후 재신청 |
| 임대인 신용불량 | 부도, 압류 등 | 임대인 변경 또는 계약 철회 |
불법 건축물 및 임대인 신용불량
전세보증보험이 거절됐을 때 주택 자체의 문제로 가입이 불가능한 상황이 있어요. 예를 들어, 불법 건축물 또는 위반 건축물인 경우 해당 주택에 이미 많은 빚이 설정돼 있거나, 임대인이 부도·압류 상태라면 가입이 거절됩니다. 계약서까지 썼는데 실제 가입 단계에서 거절되면 계약 철회를 고려해야 해요.
계약 전 반드시 등기부등본을 떼서 근저당권, 압류 여부를 확인하세요. 공시가격 대비 전세금 비율도 미리 계산해보고, 불법 건축물 여부는 건축물대장으로 확인 가능합니다.
전세금 반환 안 될 때 — 대위변제·임차권등기·이행청구 절차
전세 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증보험 이행청구를 통해 HUG로부터 보증금을 먼저 돌려받을 수 있어요.
임차권등기명령 신청부터 시작
전세보증보험 가입 후 임대차 계약 만료시점이 지나도 보증금을 반환 받지 못하면, 보증보험 이행 청구를 진행해야 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 다만 그 전에 반드시 임차권등기명령을 법원에 신청하고, 부동산 등기부(등기사항전부증명서)에 등기 완료(기재)된 것을 확인한 후에 HUG에 이행청구를 해야 합니다. 그 전에는 절대로 이사를 가거나 전입신고를 빼면 안 돼요.
HUG 보증채무 이행청구 절차
임차권등기가 완료되면 HUG에 보증채무 이행청구를 합니다. 이 사건 약관은 보증채권자가 피고에게 보증채무 이행을 청구하면 1개월 이내에 보증금을 지급하여야 하고, 정당한 사유 없이 기한 내에 보증금을 지급하지 않는 경우 지연이자가 발생합니다. 청구 후 보통 1개월 이내에 대위변제가 이루어져요.
| 단계 | 절차 | 소요 기간 |
|---|---|---|
| 1단계 | 임차권등기명령 신청 (법원) | 1~2주 |
| 2단계 | 부동산 등기부 등기 완료 확인 | 1주 |
| 3단계 | HUG 보증채무 이행청구 | 즉시 |
| 4단계 | HUG 대위변제 (보증금 수령) | 1개월 이내 |
경매 배당 신청 및 법률 지원
HUG 대위변제 후에도 임대인이 다른 채권자들과의 관계에서 경매 절차가 진행될 수 있어요. 이 경우 우선변제권을 행사하여 경매 배당 신청을 해야 합니다. 전세사기 피해자 지원센터에서 무료 법률상담이 가능하며, 최후 수단으로 경매 배당을 통해 최대 전액 회수를 시도할 수 있습니다.
전세금 반환이 안 되거나 임대인과 연락이 두절됐다면 즉시 상담받으세요. 법률 지원, 임차권등기명령 신청, HUG 이행청구까지 단계별 안내를 받을 수 있습니다.
전세 사기 피해 신고 바로가기전세 보증금 반환 보증 자주 묻는 질문 FAQ
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- 전세보증보험 거절 사유 및 대응 전략
- 주택도시보증공사(HUG) 공식 홈페이지
- 한국주택금융공사(HF) 공식 홈페이지
- 서울주거포털 – 보증료 지원 신청
본 글은 2026년 07월 기준으로 작성되었으며, 정부 정책 변경에 따라 보증료율, 한도, 조건 등이 달라질 수 있습니다. 실제 신청 전 반드시 HUG, HF, SGI 공식 홈페이지에서 최신 정보를 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며, 개별 상담·법적·금융 자문을 대체할 수 없습니다.
출처
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 안내 (2026.07 확인)
- 한국주택금융공사(HF) 전세보증 상품 소개 (2026.07 확인)
- SGI서울보증 전세보증보험 안내 (2026.07 확인)
- 서울주거포털 – 전세보증금 반환보증 보증료 지원 (2026.07 확인)
- 국토교통부 임대차 제도 안내 (2026.07 확인)
- 전세사기피해자 지원관리시스템(국토교통부) 공식 사이트 (2026.07 확인)